حقيقة تحميل المشتري ضريبة التصرفات العقارية: قراءة في الكتاب الدوري رقم (7) لسنة 2024
لطالما شهد السوق العقاري المصري جدلاً قانونياً وعملياً حول الطرف الملتزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية، خاصة مع لجوء بعض المطورين والشركات العقارية إلى إضافة بنود في عقود البيع تُحمل المشتري عبء هذه الضريبة.
وقد حسمت مصلحة الضرائب المصرية هذا الجدل بصدور الكتاب الدوري رقم (7) لسنة 2024، والذي نوضح أهم نقاطه في هذا المقال.
أولاً: من هو المكلف قانوناً بسداد الضريبة؟
أكد الكتاب الدوري صراحة أن الملتزم بسداد ضريبة التصرفات العقارية هو البائع (المتصرف) وليس المشتري.
فوفقاً للمادة (42) من قانون الضريبة على الدخل رقم 91 لسنة 2005، تُفرض الضريبة على إجمالي قيمة التصرف، وهي التزام أصيل على الشخص الذي حقق الإيراد (البائع).
ثانياً: بطلان الاتفاق على مخالفة أحكام القانون
شدد الكتاب الدوري في بنده الثالث على أن أي اتفاق يقضي بتحميل المشتري ضريبة التصرفات العقارية يعد مخالفاً لأحكام القانون.
وهذا يعني أن البنود التي تُدرج في بعض العقود لتحميل المشتري نسبة الـ 2.5% هي بنود تفتقر للسند القانوني الصحيح أمام مصلحة الضرائب.
ثالثاً: التفرقة بين الأشخاص الطبيعيين والاعتباريين (الشركات)
أوضح الكتاب الدوري نقطة فنية دقيقة تتعلق بنوع الضريبة حسب صفة البائع:
- الأفراد (الأشخاص الطبيعيون): يخضع تصرفهم لضريبة التصرفات العقارية بنسبة 2.5%.
- الشركات والمطورون (الأشخاص الاعتباريون): لا يخضعون لضريبة التصرفات العقارية بالأساس، بل تخضع أرباحهم لـ "ضريبة النشاط التجاري والصناعي".
- النتيجة: لا يحق للشركات قانوناً مطالبة المشتري بمبالغ تحت مسمى "ضريبة تصرفات عقارية" لأنها غير مقررة عليهم أصلاً بهذا المسمى.
رابعاً: حماية حقوق المشتري
يأتي هذا التوضيح من مصلحة الضرائب لضبط التعاملات في السوق العقاري، وضمان عدم استغلال المشترين تحت مسميات ضريبية غير دقيقة.
فإذا وجد المشتري نفسه أمام عقد يتضمن تحميله هذه الضريبة، فإن الكتاب الدوري رقم (7) لسنة 2024 يمنحه السند القانوني القوي للاعتراض والمطالبة بتصحيح الوضع.
و اقرأ أيضاً 👈 رسمياً : إلغاء الأختام واستبدالها بالباركود
تنبيه قانوني: هذا المقال لغرض التوعية القانونية العامة فقط، ولا يغني عن استشارة محامٍ متخصص في موضوعك تحديداً نظراً لتغير القوانين وتشعب الحالات.
خاتمة واستشارة قانونية:
الالتزام الضريبي لا يجوز نقله بالاتفاق الخاص إذا كان يخالف نصاً آمراً في القانون.
ضريبة التصرفات العقارية دين على البائع، وتحصيلها من المشتري من قبل بعض الشركات هو إجراء غير قانوني يستوجب الحذر.
للمزيد من التفاصيل والاستشارات القانونية:
الأستاذ : محمد اسماعيل منصور
المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة/ ماجستير القانون العام
نص الكتاب الدوري رقم (7) لسنة 2024
جميع الحقوق محفوظة © 2026 للأستاذ محمد اسماعيل منصور المحامي
يمنع نسخ أو إعادة نشر هذا المحتوى دون ذكر المصدر برابط مباشر، حفاظاً على حقوق الملكية الفكرية والجهد المبذول في التأصيل القانوني.